媒体破译今年楼市九个预言开发商纷纷进军海

2019-08-18 22:57:49 来源: 渭南信息港

  仲量联行称,201 年中国企业逐渐在全球房地产市场,尤其是在英国、美国和澳大利亚增加投资,而绿地集团在伦敦的举动,标志着中国房企2014年的海外投资活动已拉开帷幕。截至201 年底,中国买家在境外商业地产以及住宅开发项目的投资额超过100亿,这使得中国201 年的海外房地产投资额较2012年增逾 0%。

  国内开发商纷纷进军海外,这对国内楼市意味着什么?自己用脑。

  预言二

  长效调控机制浮现

  2014年,房地产调控长效机制有望取得实质性进展。

  在过去一年的楼市调控中,决策层曾提出过诸如“两个促使”(促使房价合理回归,促使房地产回归平稳健康发展轨道)的调控发展目标。有分析人士认为,中央对待房地产的态度已经从“强调行政调控”转为“建立长效机制”,对于现有的财税体制、土地政策、金融体制,都将进行相应的市场化改革。

  首创集团董事长预测,在市场分化的现实背景下,地方调控的自主权将增加,楼市调控将更强调针对不同城市的不同状况,实行不同政策。

  中国房地产学会副会长陈国强的观点是,新一届中央政府自上任以来,淡化、低调处理房地产,今后的楼市调控不会再刻意突出中央政府在调控中的主导角色,不会再统一发号施令、一刀切,而会突出地方政府在调控中的主体作用和主体。

  住建部政策研究中心主任秦虹认为,对房企而言,眼下多研究房地产市场的发展规律,比研究下一步会出哪样的调控政策更重要。“在人口结构里面,通常是‘20岁到49岁的年轻劳动力’,以及‘ 5岁到40岁的高人口’对房地产的贡献。未来,中国的房地产市场还有很多机会,只是这些机会因为人口结构的变化而跟以前有所不同。”

  预言三

  开发商重回一二线城市

  5年前,多数全国性大企业还只是在十几个重点城市中角逐,到 年前基本都有了“百城计划”,或者更宏大的城市进军规划。到201 年,历经上一轮宏观调控之后,企业又开始重新聚焦,典型如过去以三四线城市为主战场的恒大,201 年以来也开始布局一二线城市。2014年,这一趋势继续,恒大在上海预计会有多达4个项目面世。

  中国信息集团(CRIC)研究中心显示,近两年以来,一线城市和热点二线城市库存持续处于低位,以北京为例,消化库存周期仅6.9个月。二线城市中,营口、丹东、(,)、温州等城市则在库存高企的同时,市场表现欠佳,去化时间多超20个月,丹东楼市库存去化时间甚至达7 . 个月。

  花样年控股集团董事局主席潘军断言,由于一线城市的供应量不足,而需求极大,所以一线城市房价会延续涨势。二线城市则是一个比较平稳的、缓步增长的趋势。三线城市可能面临的压力比较大,房价保持平稳,可能不会有增长。而四线城市是一个下降的趋势。

  预言四

  地产“金融化”

  1月24日,恒大地产在港交所公告,201 年11月1 日至2014年1月24日期间,该公司通过子公司,在市场上买入约4.027亿股(,)股份。

  这并非个案。绿地集团与上海农商银行,侨鑫集团与华兴银行,(,)与海峡银行,合生创展与北京农商银行,(,)与温州银行,香江集团与广发银行,(,)与锦州银行,开发商入股银行声此起彼伏。

  开发商缺钱了?不!部分业内人士的观点是,开发商入股银行,并非看中关联银行的融资便利,事实上,受制于对于银行关联交易的管控,开发商入股银行后可获得的融资便利很有限。开发商看重的是,银行为其上下游企业做供应链融资的业务空间。

  说得很白了,开发商是为了少帮产业链“垫资”,让银行代劳。

  据不完全统计,目前“涉银”的房地产上市企业已有约 0家。不出意外,这一趋势无疑会在2014年得到延续。

  预言五

  不动产统一登记制度上路

  建立和实施以土地为核心的不动产统一登记制度,是产权管理体制机制的重大改革,2014年重点在于建立统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台。

  按国务院要求,2014年6月底前出台不动产登记条例,并实施不动产统一登记制度。对于正常的商品房此举并无影响,原本就属合规登记;而对于各种灰色房屋,以后会逐步纳入正规登记程序,会暴露某些不合规的事实。比如在部分资源型城市,某些大型矿产国企所建的大量房产,皆没有进行合规登记,就卖给本单位职工甚至非本单位人员。

  预言六

  个人住房信息系统联

  原计划去年6月底完成500个城市联,终还是泡汤了。这事不仅涉及技术问题,更多的还是人为障碍。

  即便阻力重重,此事还会继续推进,这是一项基础性工作,国家必须掌握全国住宅的“家底”,这也是制定合理的住宅产业政策和房地产调控政策的前提。随着这一进程的推进,势必抑制部分灰色的多套房需求,中短期内会有少量出售二手房的行为发生。

  预言七

  房地产税立法

  中共十八届三中全会提出“要加快房地产税立法并适时推进改革”。这再次宣示,中央推进房地产税改革的决心是不变的。财政部部长 的解读是:减少房产建设和交易环节税费,清费立税,增加房产保有环节的税收。

  说明白点,房产税继续推进。由于提出要立法,也即要走人大流程,那么在立法之前,不可能全国铺开,而立法需要好几年时间。

  不过,立法之前,依然可能扩大试点范围,先试点后立法,这是改革的“常规打法”,2014年推出第二批试点城市的可能性依然较大。

  预言八

  融资成本激增

  仅2014年1月份的前20天,就有世茂、富力、旭辉、绿城、华南城等房地产企业发布海外融资计划,总额超271亿元。

  除了融资金额,融资成本也是个值得注意的现象。201 年同期,房地产企业海外发债融资成本,一般在5%左右;而万科在201 年4月份所发美元债,年利率只有2.6%。

  有投资界人士提醒,海外融资大部分是美元融资,美元兑换成人民币需要周期,去年做的美元融资,到今年年中以后再融资,用来偿还旧债比较合适。

  预言九

  养老地产爆发

  养老地产爆发,这是个近几年一直在发酵的话题,尽管眼下仍看不到真正的爆发点,多数养老地产项目,养老是幌子,圈地才是目的。

  201 年12月24日,(,)对外宣布长期养老战略规划。当天,保利地产董事长宋广菊对外说,保利地产计划全产业链切入,打造机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式,目前在北京、上海、广州、成都、三亚等地,保利地产已有6个养老产业项目在建。

  包括万科、保利、招商、金地、远洋等在内的品牌房企,目前都涉足了养老地产的开发。险资也不甘落后,纷纷在全国范围内布局养老地产项目,平安、新华、泰康等公司加紧脚步,圈地建设养老社区。

  据不完全统计,全国已有超过80家房地产商进入养老地产领域,而公开披露的养老地产项目数量也已超过百个。按研究机构的说法,这些远不能满足市场需求。同策研究数据显示,预计2015年,全国城市商业化养老机构的潜在需求为:自理老人床位数174万~185万张左右,需要护理老人床位数 0万~ 2万张左右。按照单个项目化床位数为400张计算,未来三年市场上需要至少建设4500个项目。

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