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股市房企频爆黑幕警惕风险转嫁股民

2018-11-27 17:54:14

股市房企频爆黑幕 警惕风险转嫁股民

每日经济

种种迹象显示,在经历了多年的政策调控后,曾经 放荡不羁 的房价,终于要低下了高昂的头。但是对于房企来说, 降价 依旧是一个非常敏感的字眼,能降多少?这个大家都关心的问题,却成了行业中不能说的秘密。

正因为此,当上市房企中天城投(000540,收盘价5.30元)对旗下一个项目做出 当项目销售均价下降32.93%时,项目仍能实现盈亏平衡 表态之时,立刻引起了《每日经济》的关注。

补充公告测算项目盈亏平衡点/

在近期公布的 《国务院办公厅关于进一步加强资本市场中小投资者合法权益保护工作的意见》(以下简称 新国九条 )中,强调了普通投资者权益保护,而作为落实政策,不少有再融资计划的上市公司,纷纷结合自身的情况,对再融资方案进行补充说明。作为贵州省的龙头房地产开发企业的中天城投,就是其中之一。

根据此前披露的方案,中天城投计划非公开增发不超过45380万股 (控股股东金世旗控股承诺拟认购数量不低于本次非公开发行终确定的发行股份总数的10%且不高于35%)。而在融资所得的不超过30亿元中,将用于贵阳国际金融中心一期商务区项目 (以下简称金融中心项目)、贵阳市云岩渔安、安井回迁安置居住区E组团 (公租房组团)项目和补充流动资金。其中,预计总投资74.43亿元,计划使用募集资金24亿元的金融中心项目,在此次再融资计划中有着极为重要的地位。正因为此,在上周末中天城投再次进行了专项说明,其中,对于房价变动对项目效益的测算,引起了《每日经济》的关注。

中天城投称,依据贵阳国际金融中心一期商务区项目可行性研究报告,项目类型为商业地产项目,可行性研究报告所预测的商业地产平均销售价格为7933.20元/平方米。根据合富辉煌《贵阳市商品房2014年3月成交月报》,募投项目贵阳国际金融中心一期商务区项目所在地贵阳市观山湖区2014年3月写字楼平均成交价为9108元/平方米。

考虑到项目有一定的开发周期,中天城投假设项目终销售均价在正负15%范围内变化时,对于项目收益的情况进行了测算。而测算的结果是,当金融中心项目销售均价下降15%时,项目整体销售净利率为10.83%,仍可实现盈利。另外,中天城投指出当项目销售均价下降32.93%时,项目仍能实现盈亏平衡。

毫无疑问,面对中天城投的测算结果,确实令人有些惊讶,因为即使在金融中心项目预测平均售价(7933.20元/平方米)明显低于所在区域写字楼平均成交价的情况下,依旧有着约30%的销售均价下调空间,才会触及盈亏平衡点。而需要特别提出的是,以上仅是中天城投对于金融中心项目售价的预测,并不意味着是终的销售价格,但是可以反映出公司的预期,以及项目成本的大致情况。

莱茵置业(4.76, 0.01, 0.21%)自曝 底线 /

实际上,虽然 新国九条 正式公布时间并不算长,但是中天城投并非一家对项目价格变动进行敏感性分析的上市地产商。《每日经济》注意到,莱茵置业也在近日公告称,为进一步落实《国务院办公厅关于进一步加强资本市场中小投资者合法权益保护工作的意见》,保障中小投资者知情权,维护中小投资者利益,就非公开发行相关事项进一步予以补充披露。

莱茵置业称,结合2013年度杭州地区商品房销售价格走势,2014年1~3月的成交价格先降后升,涨跌幅度均有所收窄,说明短时期内杭州地区的房地产销售价格不存在大幅下降的风险。杭州房地产市场近期价格出现波动,从长期看这是市场健康发展的表现。但是房地产企业为完成资金回笼,如成交量持续低迷,则市场以价换量可能性将加大,所以公司新开发产品存在价格下降的风险。

依据莱茵置业枫郡项目可行性研究报告,其项目类型主要为住宅,预测的住宅平均销售价格为10314元/平方米。根据透明售房信息,枫郡项目周边可比房地产项目在2014年4月的成交均价约为10600元/平方米。测算结果显示,当项目销售均价下降15%时,项目整体销售净利率为6.39%,仍可实现盈利,当项目销售均价下降23.22%时,项目将达到盈亏平衡。

同时,莱茵置业也公布了莱茵知己项目的测算情况,项目类型主要为住宅,可行性研究报告所预测的住宅平均销售价格为9262元/平方米。莱茵知己项目周边可比房地产项目在2014年4月的成交均价约为9150元/平方米。当项目销售均价下降15%时,项目整体销售净利率为2.69%,项目仍可实现盈利。当项目销售均价下降18.44%时,项目达到盈亏平衡。

业内解读: 盈亏点 有差异/

从终的测算结果来看,中天城投金融中心项目的盈亏平衡点(项目销售均价下降32.93%),与莱茵置业枫郡项目(项目销售均价下降23.22%)、莱茵知己项目(项目销售均价下降18.44%时)有着明显的差异。

对此,一位房地产业内人士对《每日经济》表示,所谓的项目效益测算,其实是预计售价变动对利润的影响,这就涉及两个方面,成本和售价。从成本来讲,主要包括土地成本、建安成本等,但是具体到不同的地产项目来说,各个成本环节都不一致,回款情况也难以把控,再加上项目之间的价格受到地段、设计等方面影响,也会存在差异。比如中天城投的金融中心项目为商业地产,地处贵州,但是莱茵置业的两个项目为住宅,位于杭州,项目类型就明显不同。

对于同类型项目(商业、住宅)盈亏点与售价空间是否有借鉴性,上述地产业内人士指出,很难说所有商业项目售价下降三成就是房企成本线,而且商业项目较住宅项目的波动更加大。

另外,上述地产业内人士特别指出,两家房企对各自项目测算出的 盈亏平衡点 ,本身可能也是不太准确的,因为测算还必须考虑项目的销售情况,销售周期越长,成本也就越高,甚至可能出现尾盘迟迟未能完成销售的情况。总的来说,两家房企对于各自项目的效益测算都是相对乐观的。

中建资产负债率逼近监管红线仍能圈钱3百亿

经济参考报

26日,中国建筑(2.98, -0.01, -0.33%)发布非公开发行优先股预案,成为发行优先股的央企。公告显示公司拟发行优先股总数不超过3亿股,募资总额不超过300亿元。募集资金用于基础设施及其他投资项目、补充境内外重大工程承包项目营运资金和补充一般流动资金。

根据预案,本次募集资金投向比例分别为,基础设施及其他投资项目共48.3亿元、补充国内外重大工程营运资金176 .7亿元以及补充一般流动资金75亿元。

方案显示,公司本次优先股的发行对象为不超过200名符合《优先股试点管理办法》和其他法律法规规定的合格投资者,并不向公司原股东优先配售。本次发行的优先股每股票面金额为人民币100元,按票面金额平价发行。

股息分配安排方面,公司以现金方式支付本次发行优先股的股息,本次发行的优先股采用附单次跳息安排的固定股息率,并采取累积股息支付方式,即在之前年度未向优先股股东足额派发股息和孳息的差额部分,累积到下一年度,且不构成违约。

另外,公司发行的优先股的赎回权为公司所有,即公司可根据经营情况并在符合相关法律、法规、规范性文件的前提下赎回注销公司的优先股股份。本次发行的优先股不设置投资者回售条款,即优先股股东无权向公司回售其所持有的优先股。

中国建筑一季报显示,公司建筑业务新签合同额约2696亿元,增长25 .6%。其中,房建2442亿元,增长30.2%;基建236亿元,下降7.9%;设计18亿元,增长16.6%。

公司地产业务却有下滑,公告显示,地产业务销售额约369亿元(包括合约销售及认购销售,下同。其中:中海地产为308亿元、中建地产为61亿元),下降17.1%;销售面积273万平方米(中海地产为199万平方米,中建地产为74万平方米),下降28.5%。

值得注意的是,此前杜邦发布报告指出,自2009年中国建筑上市以来,其资产负债率逐年攀升。数据显示,过去五年中国建筑资产负债率,从2009年的69%攀升至2013年的79%;国资委[微博]对央企资产负债率规定为工业企业不得超过75%,非工业企业不得超过80%,中国建筑的资产负债率已经逼近国资委[微博]的监管红线,今后企业规模扩张将受到杠杆无法继续提升的限制。

报告同时指出,从资产负债结构来看,中建核心建筑业务负债水平较高,2013年高达86%,几乎成为建筑领域负债率企业。

对此,业内人士认为,在房地产市场下滑背景下,中建面临着怎样解决高负债问题,因此,在规模扩张受限的背景下,300亿认购能否成功,仍有待观察。

融创接盘绿城两大迷局拆解:高端大户型滞销 负债高企

21世纪经济报道

人称 宋员外 的绿城中国(8.14, -0.10, -1.21%, 实时行情)()董事长宋卫平,在孙宏斌执掌的融创()收购绿城24.313%股份之后,持股下降至10.473%, 绿粉 感慨:孙宏斌团队进驻之后的绿城,会不会还是原来那个深受浙商追捧的绿城?

在这背后,孙宏斌将要面对的问题似乎很多。

21世纪经济报道通过调查发现,绿城旗下项目期内均出现降价促销行为,个别高端项目出现滞销。以绿城大本营杭州为例,知名度较高的武林一号等项目均在降价之列。

作为融创和绿城2年合作的 结晶 ,上海融绿平台也深切感受到了来自市场的 寒意 。无锡蠡湖香樟园是当地的标杆项目,从去年8月起封盘,意向售价原先高达每平米3万元,目前实际成交价却只有每平米1.6万元,接近 腰斩 。

孙宏斌此前在绿城融创联合发布会上面对媒体关于房价的提问如此回应:未来绿城不会降价,但不排除个别调整。

在项目滞销、降价薄利的背后,还存在着融创和绿城都难以回避的高负债问题。但孙宏斌表示,有信心将年底的负债率控制在90%以下。

的不确定性在于孙宏斌是否有能力在 后宋卫平 时代驾驭绿城的执行团队,并与九龙仓维持在发展战略与财务管理上的共识与默契。目前来看,三角制衡的股权关系暂时稳定。 海通国际房地产行业首席分析师侯凌中说。

滞销拆招

商业世界的现实,考验企业的应对能力。同样处于调控漩涡,绿城抑或融创都无法幸免大户型的滞销。

春节后已经降了很多,再降的空间已经很小了。例如现在从我多能拿到95折,此前只有99折。 5月25日,位于杭州市中心武林商圈附近的绿城新华园销售中心,一名销售人员面对看房者咨询降价的问题,如此回答。

绿城新华园是绿城做得比较精品的项目,小区规模适中,占地3.6万平方米,建筑面积14万平方米,规划有533户,6栋住宅,其中部分楼栋住宅200平方米的大户型占了一半。

根据上房地产的统计数据,该项目总建筑面积逾14万平方米,2013年7月开售至今销售3.6万平方米。很显然,在将近一年的时间里,这个项目去化率仅为25.7%。据销售人员介绍,目前介乎150至300多平米的大户型推出特惠房,折后3..6万元的单价。

克而瑞研究中心总监薛建雄分析,一个总建筑面积大约十四五万平方米规模的项目,一般去化周期为1.年。

与绿城新华园类似,隶属上海融绿平台的无锡蠡湖香樟园,销售信息显示,在售4号楼共有30套268平方米的大户型,均价仅每平米2万元。同样由于去化缓慢,销售人员透露,5月底6月初将加推115平方米、167平方米的户型,根据门户站的信息,有的户型优惠之后可以达到每平米1.2万元。

21世纪经济报道根据无锡市房管局官统计,目前蠡湖香樟园6号楼、8号楼一共推出948套洋房,户型面积大部分在平方米左右,少量平方米,累计售出362套,仅占总数的38%。该项目的大户型洋房从2011年初起开售。

高负债 迷局

从孙宏斌创立融创开始, 激进 一词就伴随左右,高负债俨然成为了融创的名片之一。无论是2011年中瞠目结舌的104%,还是去年末渐趋理性的69.7%,数字上的高低对孙宏斌来说已没有实际意义。

眼见净负债率好不容易降至70%以下,60亿港元的绿城 豪购 将瞬间把融创拉回悬崖边缘。5月23日,孙宏斌在投资者会议上排除了股权融资的可能性,指60亿港元大部分将透过银行贷款;到2014年底前,融创有信心把净负债率控制在90%以下。

评级机构穆迪旋即向投资者发出警告,收购会直接导致融创的息税折旧摊销前利润(EBITDA)/利息支出比从去年末的2.1倍急降至1.8倍,杠杆风险增加。

融创是过去4年销售增速快的中国开发商,入股绿城彰显其寻求更大规模扩张的意愿。 穆迪助理副总裁、企业融资分析师梁镇邦忧虑,九龙仓若短期减持绿城,将丧失对融创投资风险的制衡,对融创信贷基本面产生不利影响。

孙宏斌曾经说过: 我从不关心负债率,我只关心现金流。又要发展快,又要低负债,这是不可能的。

显然,融创账面上高达160亿元的现金流和高周转的项目模式很可能是孙宏斌敢于对赌市场的筹码。今年4月,有券商曾披露融创今年的买地预算仅88亿元,虽经证实只是翻译错误,但融创却显露出少有的谨慎。

实情是这样的:今年至今,融创已支付70亿元土地款,预计到年底前还须支付19.7亿,合计89.7亿元,相比2013年所支付的162.8亿元减少45%。孙宏斌解释说,入股绿城的60亿港元开支早已计入融创2014年的新买地预算,为确保新绿城的整合效应,公司主动在3月放慢了买地步伐。管理层评估,收购价相比绿城账面价值折让16.6%,比直接买地要划算。

花旗为投资者算了笔账,假设收购使融创今年的预算额外增加60亿港元,净负债率仍会低于80%;但入股绿城获得高端住宅品牌及东部多个项目权益,可提升融创美股资产净值13%,预计财年增加公司盈利8%、19%和17%。

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