养老地产项目开发模式ABC开发商想赚土

2019-07-20 04:38:08 来源: 渭南信息港

养老地产项目开发模式ABC 开发商想赚“土地的钱”

养老产业+地产 的开发模式,已经在国内运作了多年, 以房养老 成为近期热点的同时,也让更多人关心国内养老地产(专题阅读)开发究竟是怎样的现状,养老地产又是如何开发盈利?市场上,除了眼花缭乱的养老保险产品之外,各色的养老地产项目也让很多人生出很多好奇。本期我们就来谈谈养老地产项目的开发模式,了解它的盈利模式,以及一些典型的项目。

养老地产如何赚钱?

赚土地的钱 相比之下,远郊地产反而在一定程度上更适合养老,因而土地价值得以提升。这部分是容易,也是开发商想赚到的钱。

赚服务的钱 养老人群处于身心衰退期,就有消费的需求,所以发展商在护理方面、服务方面供应品种丰富,就有赚钱的机会。

赚设施的钱 为老年人配制的会所,跟平时上班族配制的会所完全不一样,因为老年人一天到晚在那里活动,只要把这个地方做好,老年人就愿意在那里买单。

服务和设施是养老地产的核心,但这一部分是目前国内项目的短板,未来需要开发商进一步加强。

赚人群的钱 当一个社区成熟之后,会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应,从而有利于提升地产价值。

赚量身定做的钱 细分市场、研究老年人的活动规律,进行有针对性的设置,即量身定做,形成一套成熟服务体系、管理体系,从而提升价值。从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索,才有可能实现。

五大典型养老地产项目盈利模式

销售住宅快速盈利,通过出售住宅产品快速回笼资金,与传统的出售产权房方式基本一致,通常是借养老地产之名进行房地产开发,资金周转快,风险小,是目前较为普遍的一种盈利方式。

会员制盈利模式,以出租为主要经营方式,一般采用记名会员制形式,交纳一定数额的抵押金购得会员卡,每月交纳一定的管理费即可获得居住权利,记名会员卡可以继承和转让。

逆抵押贷款购房,即老年人退休以后,从开发商处购买一套老年公寓,然后与开发商签定合同,每月由开发商支付给老人一定数量的生活费,直到老人去世,开发商返还剩余本金,住房归开发商所有。

转让使用权模式,在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下,坚持买卖不破租赁原则,采取转让固定年限使用权的盈利模式,这也是资金快速回笼和项目运营的理想模式。

分散租赁模式,采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式,租期一般比较分散,有长有短,在这种模式下,一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发,将既得利润作为按股分红的盈利模式。

目前国内的养老地产项目主要通过出售或出租住宅的使用权而盈利。

优势资源导入模式典型分析

种,政府资源导入型:北京曜阳老年公寓

北京曜阳项目实施之初,红基会曾考虑使用租、售结合的经营模式。但由于在土地出让时做了前置约定,即只能用于老年公寓建设,不得分割出售,因此北京曜阳无法销售房产。

随后,北京曜阳另辟蹊径,试图通过 以租代售 的形式运营。2010年至2011年上半年间,北京曜阳项目曾以每平方米1.4万元的价格,与客户达成租赁协议,此租价与周边商品房的售价相差无几,且租赁长可达70年,实与卖房无异。

但红基会事业发展中心人士表示, 以租代售 系北京城建(9.15, -0.06, -0.65%)集团方面作出的决定,红基会2011年中发现此事后,与城建集团协商, 以租代售 被停止,不过,此前与租户所签合约依然有效。

以租代售 停止后,北京曜阳目前采用 会员制 方式经营,具体为缴纳10万-20万元不等会费后,即可以每月4900元-6500元不等价格租下公寓,租期短三个月。

北京曜阳老年公寓通过整合政府资源,以公益之名低价获得土地使用权,并采用 会员制 的运营模式以商业项目的运作方式实现盈利。

第二种,保险资本导入型:北京泰康养老社区

泰康人寿在进军养老地产的寿险公司中走在前头,2009 年11 月个获得保监会批准投资养老社区建设资格。除本项目外,于2012年初,在崇明岛圈地 2000 亩用于建造高级养老社区。在三亚亦有项目。

北京泰康养老社区真正地提供一站式的终生退休服务,避免老人因年龄变化和身体状况而频繁搬迁,真正实现 一日之城,一生之城 的新理念。

北京泰康养老社区不予出售,而是用于长期经营,重点服务公司的VIP客户,其开发运营 分四步走 ,实质是通过养老地产开发促进寿险产品的销售:

引入期 引入概念;开发相关养老产品

成长期 占位;大力推动购买行为、交叉销售;引资

成熟期 反向支持泰康相关寿险产品销售

衍生品扩展 加大配套设施及衍生产业的发展

第三种,企业资源导入型:中国乐龄城

宝钢全资子公司宝钢建筑公司和迪赛投资携手进军养老,在四川绵阳打造座长者康居及 精英长者 总部经济创新型城市综合体(专题阅读)。

中国乐龄城选址在四川绵阳仙海区,整个项目总规划4平方公里(6000亩),建设周期为3到8年,总投资150亿。分三个阶段进行建设。

项目以长者为主要服务对象,适宜长者生活居住、工作学习等,同时吸纳不同年龄层次的群体活动,是一座集现代化城市功能与政府职能于一体,具备产业与第三产业发展互动功能的创新型城市综合体。

中国乐龄城借鉴包括美国太阳城中心在内的世界养老地产先进经验,养老物业销售和租赁相结合的方式进行运营,并养老配套和服务的经营获得长期性收益。中国乐龄城是以社区服务为基础,以机构养老为补充,以养老住宅为依托,资金保障和服务提供相匹配,无偿、抵偿和有偿结合,政府主导、部门协同、社会参与、公共互助的社会养老体系。

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